临近“阳春”三月，北京楼市的成交数据渐显“暖意”。丰台区作为北京供地大户，也是住宅成交排名位居前列的区域，辖区内新盘建商品房涵盖豪宅、改善、刚需等多种需求的产品，其成交以及楼盘的表现成为北京楼市走向的风向标之一。

为此，新京报记者探访了丰台区在售的几家楼盘，目前其售楼处接待量、销售量与以往相比发生了怎样的变化？从业人员对于市场预期如何？以此揭开北京楼市悄然变化的一角。

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去年三批次供地项目接连开售

丰台区不乏受关注的楼盘。据房天下研究院数据显示，2月第3周，在丰台楼盘中，位于地铁丰台站南的君礼著受关注度登上榜首；位于南三环中轴的中海和瑞叁號院关注度紧随其后，排名第二；第三名是位于青龙湖公园东门的万科·雲庐。此外，华曦府、橡树澜湾、永定金茂府、龙湖建工九里熙宸、北京悦府、保利·和光逸境、北京城建宸知筑也位列关注度排行榜中。

上述这些受关注的楼盘，大多是去年拿地的项目。君礼著目前是待售项目，不过因为将要开盘，还是吸引了不少购房人群。据销售人员介绍，虽然项目还没有开始销售，但是售楼处已开放，可以看到沙盘和户型图，具体开盘时间预计在下月。

君礼著项目主力户型为125-145平方米的三至四居，总数仅400余套，销售指导价为106000元/平方米。从10万+的单价以及三四居的户型可见，这是一个纯粹的改善型项目，每套总价都在千万元以上。该项目正是2022年北京第三批次集中供地中的丰台区造甲村土地一级开发项目地块，当时被首开以总价38.295亿元+7000平方米现房销售竞得，溢价率15%。去年底地块案名公布为“君礼著”。

而同样是在2022年第三批供地中成交的丰台区大红门地块，目前已开售近2个月时间，这就是中海和瑞叁號院。2022年9月，中海斥资49.7亿元、溢价率3.54%拿下该地块；两个月后，中海和瑞叁號院案名正式发布，年底正式开盘，从拿地到开盘的速度足见中海的工作效率。

而与中海和瑞叁號院相邻的永定金茂府也是去年第三批供地的项目。当时金茂以38.1亿元竞得北京丰台大红门一宗地块，溢价率4.1%；去年年末开售首日官宣销售23亿元，也是市场中的热销项目。

销售员：“我1月份卖了3套，2月已卖6套”

中海和瑞叁號院项目位于南三环中轴线上，靠近大红门南地铁站。该项目的城市展厅设在西城区庄胜广场内。2月21日，新京报记者在现场看到，比楼盘沙盘更为醒目的是北京中轴线的建筑模型。当天虽然是工作日，但下午时仍有六七组购房人正在与销售人员沟通，有的正在看沙盘，有的正在签合同。

据现场一位销售人员介绍，此时并非人多的时候，“如果是周末，客户都没有地方坐，有的要站着签合同。”“如果是提前预约的客户，我们都不建议周末约，一般会约在平时。”

据悉，中海和瑞叁號院占地面积3.94万平方米，规划13栋楼，楼座为13层-15层的小高层，共计700多套房源，在售户型建面108-163平方米，包括108平方米三居和137、144、163平方米四居等。既有两梯两户，也有一梯一户，全部为精装修交付，销售指导价为9.5万元/平方米。

从户型及价格来看，这无疑也是改善楼盘。据上述现场销售人员介绍，从开盘至今项目已经卖了300套左右，去化近一半；目前，一位销售人员每天会接待四组来访，总体来看20位销售人员要接待80组来访；而1月份，他本人卖了3套房，2月至今已经卖了6套。

对于3月份的市场走势，这位销售人员觉得市场还会进一步回暖，“随着3月‘小阳春’到来，加上一些政策预期的利好，预计销售会稳中有升。”而对于为什么丰台的项目会将售楼处设在西城，其表示，从买房群体来看，西城区的人比较多，比如金融街的白领，以及一些置换的西城居民，最明显的是卖掉“老破小”再购买改善型的房子。

部分刚需、改善盘销量明显提升

离开中轴线，丰台楼市另一个关注点在于西南部。龙湖建工·九里熙宸距离地铁14号线郭庄子站约1公里，项目共规划建造19栋7-10层洋房，1梯2户，共800多户；产品为建面77-99平方米的二至三居，以及建面约120平方米的四居，销售指导价为6.5万元/平方米，其中77平方米的户型，总价450万元就能“上车”。由此可见，该项目的产品定位主要为刚需和刚改。

据了解，该项目是2022年二批次土拍中由建工+龙湖以24.4亿元底价拿下的丰台北宫镇东河沿村棚户区改造项目地块，项目占地面积约4.39万平方米。

据龙湖建工·九里熙宸现场销售人员介绍，因为看房人多了起来，周末售楼处每天接待80-100组来访，相比之下，折扣也比年前少了点；项目购房人群包括改善和刚需，一般是住在海淀以及丽泽商圈的购房者。在问及具体销售数量时，这位销售人员说，在周末的时候能卖到15套，而年前能卖到10套左右。

与龙湖建工·九里熙宸偏重于刚需、刚改不同，位于丰台青塔的北京城建·龙樾天元则以大户型为主，偏重于改善型购房者，户型为建筑面积117-167平方米的四居。由于项目靠近四环，位置相对较好，价格也比其他楼盘略高一些，售价约8.5万元/平方米。项目共有8栋楼，分别为洋房和小高层。由于邻近天元公园，这也是案名的由来。

据北京城建·龙樾天元现场销售人员介绍，目前购房者大多来自于西城区和海淀区，从销售量对比来看，如果现在能卖30套房子，原来仅卖十几套，大约比原来多了一倍。

上述两个楼盘代表着丰台刚需以及改善项目，均为精装修交付，更为巧合的是，两个项目的售楼处均设置在丰体时代大厦，相距不到100米。不过，项目之间针对的群体不同，彼此竞争并不激烈。

从新京报记者到访的售楼处来看，北京楼市的确“暖”起来了。虽然平日里不及周末“火热”，但也能感觉到销售人员的确都在忙碌中。他们对于未来市场的走势大多较为乐观。当然，并非北京所有的房子以及丰台所有的房子都有热销场景。据有销售人员介绍，目前城六区的房子较为好卖，但门头沟、房山等偏远的地区，市场销售情况还没有多好。

1月份丰台成交300套，位居全市第三

丰台不仅是北京土地成交“大户”，同时也是北京市场成交的主力区域之一。从1月份北京区域新房的成交表现来看，据诸葛找房数据研究院统计显示，昌平区成交规模处于领先地位，成交581套，大兴、丰台两区分别以353套、300套的成交量位居区域第二、第三；与此同时，平谷、怀柔、延庆、密云4个郊区及西城区的成交体量仍处于较低水平，单月成交均低于50套。

值得一提的是，包括丰台在内的北京楼市，其整体回暖也从数据中得到印证。据诸葛找房数据研究院统计显示，北京新房、二手房成交量已连续三周回升，其中，今年第8周，北京新房成交1600套，环比上涨20.66%，同比上涨36.4%。在诸葛找房数据研究院看来，在前期积压的购房需求释放的支撑下，楼市“小阳春”有可能提前到来，但这一波复苏态势维持多久还要看后续政策方面是否能形成支撑。

不过，中原地产首席分析师张大伟指出，过去几年北京房地产市场的高峰也基本都出现在3月份，大部分都是因为购房入学需求上涨导致的。2023年北京入学人口刷新历史纪录，所以在这一需求的影响下，2023年北京楼市也出现了“小阳春”。而北京新建住宅供应量依然比较大，单周成交量都在1000套以下，市场分化严重，除了少数热销项目，大部分市场平稳。

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